华发“开卖”豪华酒店资产？第一笔就是2......

（本文作者为 空间秘探，钛媒体经授权发布） 文 | 空间秘探 10月底11月初，珠海最大的国企华发集团经历了一场教科书级的信用风波：信托逾期、境外债暴跌、评级列入观察名单、三季报巨亏64亿…… 风波背后，作为珠海高端酒店的最大业主，华发手里在营的高端酒店，在这场化债中又会扮演什么角色？11月8日，市场传出消息：珠海格力集团正与珠海华发集团洽谈，拟出售旗下一间万豪品牌酒店，标的洽谈估值约20亿元。高端酒店，又一次在国企化债中被摆上了“餐桌”……

20亿珠海万豪，拟被格力接手

先看看华发到底亏了多少。 2025年，华发集团全年营收1865亿，却亏了168.6亿，归母净利润亏110亿。相当于一家一年进账近1900亿元的“特区长子”，一年就亏掉了一个中等城市一年的财政收入。上市公司华发股份更惨，一年亏掉95亿。 进入2026年，情况没一点好转：前三季度营收1027亿，比去年同期少了近280亿，净利润直接亏掉99.5亿，而去年同期还赚了6.7亿。华发股份同期也亏了64亿。 再看家底，也不容乐观：9月底总资产7230亿，比年初缩水274亿；负债5448亿，其中一年内要还的钱（短期借款+一年内到期债务）高达1540亿，而账上现金只有522亿，现金覆盖率只有0.34，意味着每100元到期债务，手里只有34元现金，剩下的全靠借新还旧。 实在还不上的华发，只能开始“变卖家当”。 9月，找了至少三家银行商量：贷款展期、降息，说白了就是让我再缓缓，少收点利息。 9月到10月，先后把两块最值钱的资产卖给了格力集团旗下的公司；10月又把铧创公司的部分股权卖给了格力和珠海交通集团。靠卖股权，一口气回笼了100多亿；11月初，又通过退地收储收回1.8亿。 这番操作评级机构看不下去了。惠誉和联合资信先后把华发列入“负面观察名单”，联合资信的话说得很直白，后续债务偿付将更加依赖外部支持。 然后轮到酒店。11月8日，市场有消息称，华发要把一家万豪品牌酒店卖给格力（珠海华发万豪酒店），谈好的价格约20亿。 这家酒店隶属于珠海金湾华发国际商务中心综合体，由华发旗下子公司持有，综合体包含酒店、甲级办公和零售多元业态。 当地人叫它“双子塔”，是珠海西部的第一高楼，也是金湾航空新城的地标。六年前总投资19.69亿，而华发目前已经收到了预付款，并释放信号，计划出售更多的酒店资产。 虽截至发稿，华发集团与格力集团均未回应，交易仍存在不确定性，但从消息中能看出三层信号： 第一，定价不是按市场，是按“账面”。20亿的成交价，与六年前的投资相差无几。可时间差中产生的利息、管理费、装修折旧却没算，相当于一分没赚，实际是亏的。但国资之间的交易，账面不亏就能签字，要是账面亏了就得有人背“国有资产流失”的锅。 20亿本质上不是市场价，是“能交差的价格”。 第二，为什么是格力？不是格力多想要这家酒店，而是卖给“自己人”最省心。流入市场，要评估、挂牌、走流程，折腾几个月还可能流拍降价。卖给同程兄弟国企，流程快，价格也好商量。 加之，格力把格力电器控制权转让后，正想转型做投资，接一家正在营业的万豪酒店，说出去也名正言顺。卖给谁，比卖多少更重要。 第三，是化债更是救“信用”。1540亿短债面前，20亿只够填1.3%的窟窿，杯水车薪。但收到预付款是关键，证明了华发的资产能变成现金，且不用打折甩卖，为后期化债打了个好头。 最关键的信号是，华发说还要卖更多酒店。对照之前总结的化债五步走——抵押融资、资产证券化、卖股权、卖边缘资产、缓建项目。如今已推进到第四步“卖边缘资产”，华发的资产处置从“卖股权”进入“卖酒店”阶段。

这13家酒店：是压舱石，还是商品

看懂了交易逻辑，再看华发的酒店盘子，你会发现他们其实早就被分好了类。 华发集团官方口径：旗下珠海华发国际酒店管理有限公司运营13间高端酒店，另有23个在建及规划项目。这13家按成色分成四类。 第一类，城市门面。珠海瑞吉开在珠海第一高楼珠海中心大厦的41到72层，共250间房，是珠海最顶奢的酒店之一；华发喜来登、华发万豪则同属珠海南端的十字门—会展片区。 当初珠海申办WTA赛事时，对方上来就问“你们有没有国际五星级酒店”。这些酒店，正是为补上珠海高端接待的短板、撑起城市的门面而建的。 第二类，新城配套。这次被卖的标的就在这里：金湾华发万豪藏在金湾航空新城的华发国际商务中心综合体里，与2021年开业的金湾华发商都同属一栋楼，楼里还有办公和零售。 它的使命从开业那天起就不单是为了赚钱，而是先把商务宴请、会议这些高端需求接住，给还在建设中的航空新城撑档次、攒人气。 第三类，度假型。华发做度假型酒店，核心是把城市、海岛和温泉资源变成持续经营的旅游生意，同时带动周边文旅消费。珠海有海岛和滨海资源，但顶级度假产品偏少。东澳岛安麓就是华发打造海岛旅游新标杆的一环。 汕尾清泉谷温泉、陆河螺洞精品度假，是华发往粤东、粤西、粤北这些欠发达地区做的尝试。酒店本身建得不错，就是平时客人不多，生意主要靠节假日，旺季才热闹。 还有一些华发本地的老资产，珠海度假村、望海楼、会展行政公寓等，虽然时间久，但牌子是自己的，由管理平台直营。 面对债务，这些酒店是华发的压舱石还是商品？这次交易给出了两个都不是的答案：在华发手里，酒店既不是清一色的压舱石，也不是清一色的商品，而是一座按“城市必需度”排序的梯队——必需度越低的，越先变成现金。

国企酒店的尴尬，酒店到底值不值钱

这样看来，酒店似乎是华发化债中最好的抵押品，但实际上又是最难卖的资产。这次20亿的交易，恰好把这两头都演示了一遍。 先看“好押”这一头。酒店这门生意有一个别的行业比不了的特点：钱是每天现结的。 今天住了多少间房，用客房数乘以入住率、再乘以平均房价，一天的收入就出来了；翻开过去12个月的流水，这个酒店一年能赚多少钱，清清楚楚。 银行做经营性物业贷款，最认的就是这种现金流，不用听企业讲故事、画大饼，账本上写得明明白白，抵押物值多少、能还多少，一算便知。 正因如此，在这次出售之前，酒店一直被华发当作融资储备，而不是出售标的。道理简单朴素：押给银行，不用确认亏损，楼还是自己的，只是把1年的短期债务，换成了10年到15年的长期贷款——债务没消失，但还钱的期限大大拉长了。而华发眼下最缺的，恰恰是时间。 再看“难卖”这一头，瑞吉就是最好的例子。想卖它？难。 首先，它是一整栋楼，拆不开，单笔就是十几亿，而这个价位在中国酒店交易市场里基本无人问津。市场机构统计过，3亿元以上的酒店标的挂牌，来问的人都寥寥无几，更别说十几亿。 同时，珠海瑞吉酒店这类的奢华酒店管理合同常见10—20年，部分还会带续约选项，转让的话要经过品牌方点头，买家买到手的不只是一栋楼，还有一份甩不掉的长约。 最关键的是，它顶着“珠海城市门面”的身份，是十字门片区的定价锚，卖掉它，等于亲手拆掉珠海的门面。 民营老板遇到这种情况，可以咬咬牙打折甩卖，但国资不行：国有资产的心理底价，永远高于市场愿意的价格。 而金湾万豪，正好是这个“好押却难卖”死结的活解法。单独拿它去抵押，体量太小，撑不起大额融资；放到市场上公开卖，20亿的价位没人接。 但是它有三个优势：背靠综合体、产权干净、品牌还是现成的万豪。 于是卖给格力，似乎是最聪明的选择。一笔交易，同时解决了“卖不掉”和“等不起”两个问题。 把视角放大到整个行业，就会发现这根本不是华发一家的困境。 国企普遍进入化债周期之后，手里的酒店几乎都卡在同一个尴尬的位置上：不能卖便宜了，卖便宜了就意味着国有资产的流失，会被问责；不能卖贵了，市场上不认这个价；不能不卖，债务到期需要还钱；也不能卖多了，压舱石卖一块少一块。 四面都是墙，最后只剩一条路：在国资体系里流通。 有人可能会问：为什么不干脆降价卖给市场，多换点现金回来？这笔账很好算。哪怕降一成拍卖，20亿变成18亿，多回笼不了几个亿；但评估和成交价之间的那2亿缺口，就会留下一条“国有资产流失”的问责记录。 而且公开挂牌动辄半年，流拍一次、降一次价，价格和市场的信心会一起往下走。对国资来说，折价出售省下来的那点时间，远远抵不上折价本身带来的问责风险。体系内平价过户，流程虽然慢一点，但每一分钱都能对上账，安全。 华发卖铧创、卖珠免、卖海投、卖酒店，买家全是格力、交控这样的兄弟国企。酒店和金融股权一样，正在变成国资体系内的“流通券”。资产不出体系，现金就凭空生出来了，钱从格力出，到华发手里，华发再拿去还给银行，而银行大多也是体系内的。 一圈转完，珠海国资的资产总量一点没变，但流动性的“体温”回升了一度。 那么，国企手里的酒店到底值不值钱？ 问市场，按资本化率算，一家每年净赚几千万的酒店，市场只肯出十几亿，而且挂出去三年都未必等得到买家。 问银行，银行看的是能贷多少钱，大多能抵押五六成，期限10到15年，是化债工具箱里最好用的那一格。 问国资委，国资委守的是一条红线——“不能贱卖”。这条红线，也恰是20亿这个价格能够交易成立的原因。 把三层答案叠起来，真相是：酒店很值钱，但它最值钱的样子，恰恰是不卖的时候。华发卖掉金湾万豪，不是因为酒店不值钱，正好相反，是因为太值钱了，值钱到只有卖给自己人，才不会心疼。 回到那张报价单上：挂牌价20亿，总投19.69亿，六年时间免费送。这张报价单上写着国企酒店的全部处境——它们从来不缺买家，缺的是一个“可以按成本价成交”的买家。 格力接手之后，会发生什么？大概率一切照旧：万豪继续管，员工继续上班，OTA评分不会有任何波动，连大堂里那瓶水的价格都不会变。 真正的变化发生在看不见的地方——金湾航空新城少了一家“华发的酒店”，多了一家“格力的酒店”，而珠海国资的现金池里，多了20亿随时可以调动的活水。 明年这个时候，如果华发再卖一家安麓、一家汕尾的度假酒店，没有人会惊讶；梯队的下一层，已经在排队的路上了。 更多精彩内容，关注钛媒体微信号（ID：taimeiti），或者下载钛媒体App