研究：美国多州改革房产税，房主受益但税负转移

文章标题：我希望我的房子升值，同时房产税下降

我们许多人在经济愿望上并不一致。我希望自己的房子涨价，因为这能增加我的财富；但我又希望所有其他房子降价，这样我就能卖掉自己的房子，再买一套更好的。同时，我还希望自己的房子升值，却缴纳更低的房产税。David Schleicher 在《The Great American Property Tax Freak Out》（2026年9月1日发布于 SSRN）中深入探讨了第二个问题。他写道：

过去三年里，多个州大幅改革了房产税制度，为自住房屋提供了巨额税收优惠，并将学校、警察等服务的资金来源转嫁给商业地产所有者（包括出租公寓楼）、其他地方税种以及州级财政——而州级财政本身主要来自销售税和所得税等来源。包括 Florida、Ohio、North Dakota 和 Texas 在内的少数几个州还考虑更进一步，要么完全取消对自住住房的房产税，要么甚至彻底废除房产税。……人们可能会以为，房主会为自己最大的资产大幅升值而感到高兴——就像疫情后时期房屋价值尤其是郊区房屋价值那样的上涨。但由于房产税是一种财富税，房产所有者对自己财富的增加报以政治上的愤怒，推动房产税政策转向，往往导致商业地产所有者的税率上升，而同一时期他们的房产价值却在下降。……

[这些]改革将房产税从房主集体用来提供本地所需服务的工具，转变为一种更标准的再分配税制，让商业地产所有者出钱为房主提供服务。此外，这些改革将导致州政府对地方政府拥有更大的权力，地方政府的资金来源更加不稳定（但经济衰退时税收止赎也会减少），以及更严格的 zoning 管控（但在合法区域内会有更多住房建设）。也许最值得注意的是，这些房产税改革将导致住房成本上升，从而构成一笔可观的财富转移，流向那些已经拥有住房、并且已经在疫情后住房市场中看到自身净资产大幅增长的人。

还有几个事实和见解似乎值得在此补充。

1）美国公共财政在各地方之间差异很大。但总体而言，房产税是美国地方政府主要的自有收入来源，进而是地方学校的主要资金来源。许多地方政府传统上也依赖房产税来支付警察费用。降低房产税的政治动因往往涉及州级行动，限制或阻止地方层面的房产税。降低房产税的选民是否在心目中将其与地方公共服务可能减少联系起来，尚不清楚。

2）房产税是一种财富税，具有财富税的标准问题：具体来说，你可能拥有更多财富——比如你的房子、企业或退休账户升值了——却没有即时收入来支付更高水平的税收。因此，那些累积财富较高（部分以房屋净值形式存在）、但当前收入较低的老年选民，在推动削减或废除房产税的运动中是一股政治上有力且令人同情的群体。

3）如果房产税被削减或废除，拥有住房的成本就会下降。（例如，想象一下你能保证自己房子的屋顶、外墙、车道、管道和 HVAC 系统永远不需要维修或更换，这也会导致拥有住房的成本下降。）住房拥有成本降低，房屋的市场价值就会上升。于是讽刺的结果是：更高的房价促使选民想要限制或废除房产税，而这又会导致房价进一步上涨。此外，那些已经因房价上涨而受益的现有房主将获益更多，而拥有住房对未来潜在购房者来说则显得更加昂贵。